Szał zakupów na rynku gruntów inwestycyjnych...

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Bitwa o grunty inwestycyjne toczy się nadal, a brak atrakcyjnych aktywów jest coraz dotkliwiej odczuwalny. Dotyczy to wszystkich dużych miast w Polsce. Od dawna ziemia pod inwestycje nie jest już nigdzie łatwo dostępna. Chętnych do zakupu gruntu, jak i kapitału przeznaczonego na ten cel natomiast na rynku nie brakuje. Nadpodaż pieniądza jest ogromna. Inwestorzy starają się jak najszybciej ulokować posiadany kapitał w grunty w obawie przed inflacją. Choć szaleństwo zakupowe, które nierzadko wiązało się z naprawdę ryzykownymi decyzjami minęło, sytuacja nadal przypomina te, którą pamiętamy z lat 2007-2008, kiedy na pniu sprzedawało się wszystko przy szybko rosnących cenach.    

Napływ nowych inwestorów spowodował skrócenie procesu sprzedaży atrakcyjnych gruntów, który teraz zazwyczaj zamyka się w okresie 3 miesięcy. Z kolei utrudnieniem jest mocno przeszacowana wartość wielu działek albo nieuregulowany prawnie status właścicielski nieruchomości. Właściciele gruntów bardzo niechętnie podchodzą też do rezerwacji przy przedwstępnych umowach zakupu bez zadatków i do umów warunkowych.

Maksymalizacja zysków dzięki inwestycjom w grunty

Firm chcących inwestować w nieruchomości gruntowe jest bardzo wiele, mimo że tempo wzrostu cen ziemi w niektórych lokalizacjach jest zawrotne. Największy deficyt występuje w przypadku dużych działek pod zabudowę mieszkaniową w dobrze skomunikowanych częściach miast. Kiedy pojawiają się na rynku ciekawe parcele do 5 tys. PUM-u do walki o nie zgłasza się nawet po kilkanaście firm. Im większa działka, tym liczba chętnych się kurczy się. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat stawki na rynku gruntów inwestycyjnych wzrosły o kilkadziesiąt procent w zależności od lokalizacji. Ceny za 1 mkw. PUM-u w atrakcyjnych miejscach w Warszawie czy Krakowie podskoczyły nawet o 60 proc.

Inwestorzy w obawie przed dalszymi podwyżkami nabywają grunty, chcąc w ten sposób zwiększyć swoje przyszłe zyski. Nie odstraszają ich szybujące koszty budowy i czasochłonne procedury administracyjne. Zakup gruntów finansowany jest w różny sposób. Wiele transakcji opartych jest na kredycie, duża ilość finansowana z bieżącej działalności deweloperskiej, część także z emisji obligacji.   

Hitem wśród inwestycji mieszkaniowych w ostatnim roku były osiedla proekologiczne w wysokim standardzie wykonania,  w unikalnym położeniu. Zmiany, które zaszły ostatnio nakręciły popyt na mieszkania w lokalizacjach o walorach rekreacyjnych i miejscach atrakcyjnych turystycznie.

Zapotrzebowanie na grunty pod budynki mieszkalne dodatkowo zwiększa produkcja lokali na wynajem instytucjonalny. W tego typu realizacje angażuje się coraz więcej firm deweloperskich, choć oznaczają niższą marżę. Udział sektora PRS w sprzedaży mieszkań zarejestrowanej w 2021 roku przez podmioty giełdowe wzrósł już do poziomu kilkunastu procent.

Magazyny, magazyny i jeszcze raz magazyny

Podobnie, jak w przypadku mieszkaniówki, o bardzo dużych potrzebach gruntowych możemy mówić w związku z planowanymi inwestycjami magazynowo-przemysłowymi. Tam, gdzie coś się zmienia, poprawia się infrastruktura drogowa lub planowane są drogi ekspresowe grunty są od razu zabezpieczane umowami przedwstępnymi. O parcele pod projekty logistyczne jest o tyle łatwiej, że inwestycje w tym sektorze realizowane są także na terenach typu greenfield położonych poza granicami administracyjnymi miast. Stąd i większa podaż i mniejsza konkurencja ze strony inwestorów poszukujących gruntów dla inwestycji z segmentu mieszkaniowego czy usługowo-handlowego.

Ziemia poszukiwana jest, zarówno pod inwestycje wielkoformatowe o powierzchni kilkudziesięciu czy ponad 100 tys. mkw., jak i magazyny tzw. ostatniej mili i mniejsze obiekty miejskie. Inwestorzy z sektora magazynowego zainteresowani są przede wszystkim działkami położonymi w pobliżu węzłów logistycznych i w okolicy największych miast, jak również działkami zlokalizowanymi w mniejszych miejscowościach z uwagi na szybko rosnącą sprzedaż on-line.

Na rynku magazynowym możemy obserwować rozwój inwestycji spekulacyjnych. Firmy nie boją się realizować takich projektów, bo popyt na powierzchnie magazynowe nie rósł nigdy tak szybko jak teraz, a niewynajętych magazynów praktycznie nie ma. Wiąże się to w dużej mierze ze wzrostem rynku e-commerce, dla którego przewidywany jest dalszy kilkunastoprocentowy, średnioroczny wzrost wartości w kolejnych latach. A także ze zmianą struktury transportu, skracaniem łańcuchów dostaw, czy rosnącym zapotrzebowaniem na powierzchnie buforowe, gdzie składowane są zapasy.

Także na rynku inwestycyjnym w Polsce magazyny generują przeszło połowę wartości wolumenu transakcyjnego. Sektor logistyczno-przemysłowy z roku na rok zwiększa swój udział w rynku, bijąc kolejne rekordy. Na naszym rynku inwestuje głównie kapitał pochodzący z Europy, przede wszystkim z Niemiec, a także firmy północnoamerykańskie i azjatyckie.

Akcje niewielkich centrów zakupowych idą w górę

Deweloperzy zainteresowani są również żywo realizacją parków handlowych. Format skupia teraz aż trzy czwarte nowych inwestycji w sektorze handlowym. Retail parki, podobnie jak magazyny budzą coraz większe zainteresowanie funduszy i grup kapitałowych jako aktywa inwestycyjne. Choć w 2021 roku w Polsce przybyło 300 tys. mkw. powierzchni handlowej i  tyle samo jest w trakcie realizacji, a 70 proc. inwestycji w budowie to parki handlowe jest to niestety wciąż towar deficytowy. Stąd jedna trzecia transakcji dotyczących zakupu nieruchomości handlowych objęła w ubiegłym roku obiekty starszej generacji, wśród których dominowały nieruchomości, stanowiące własność sieci Tesco.

Popularność, jaką parki handlowe i centra convenience cieszą się wśród klientów w ostatnim czasie pociąga za sobą wzrost zainteresowania inwestorów realizacją takich projektów. Inwestorzy często wchodzą w te inwestycje chcąc zdywersyfikować swój portfel nieruchomości, ale na rynku działają też oczywiście podmioty, które wyspecjalizowały się tylko w tym formacie.

Projekty związane z realizacją parków handlowych mają te zaletę, że ich proces budowy można zamknąć w okresie 18 miesięcy, a próg wejścia jest znacznie niższy niż w przypadku większych realizacji. Inwestorzy poszukują pod nie gruntów przeważnie w mniejszych miastach do 100 tys., a nawet 50 tys. mieszkańców, w których nie ma jeszcze dużego nasycenia powierzchniami handlowymi.

Ziemia w takich lokalizacjach jest znacznie tańsza niż w największych miastach, co przekłada się także na wyższą rentowność inwestycji. Najbardziej atrakcyjne grunty pod nowe projekty to te w lokalizacjach zapewniających duży potencjał odwiedzin także mieszkańców okolicznych gmin. Kluczowe  dla zapewnienia satysfakcjonujących zwrotów z inwestycji w przypadku parków handlowych jest ulokowanie w grupie najemców popularnego operatora spożywczego. Jest to nie tylko jeden z ważniejszych powodów odwiedzania centrum handlowego, ale wpływa również na wizerunek obiektu. Interesującym trendem, jaki możemy od niedawna obserwować jest pojawianie się w retail parkach nowych marek, często butikowych brandów, które nigdy nie były w takich obiektach obecne.

Grunty gwiazdą rynku inwestycji  

O tym, jak duża jest aktywność na rynku gruntów inwestycyjnych świadczyć mogą choćby transakcje  przeprowadzone w 2021 roku przez LBC Invest, z których zdecydowana większość dotyczyła właśnie nieruchomości gruntowych. We Wrocławiu i Krakowie pod realizację przedsięwzięć deweloperskich w segmencie mieszkaniowym wsparliśmy całościową obsługą klientów w kontraktacji gruntów pod projekty obejmujące ponad 45 000 PUM, z których cześć jest w realizacji, a część w fazie uzyskania pozwoleń na budowę.

Zamknęliśmy w ubiegłym roku również kilka transakcji, które miały charakter spekulacyjny.

Procedujemy obecnie ponad 70 ha gruntów. W ostatnim kwartale 2021 roku podpisaliśmy też umowy na realizację  kompleksowych procesów inwestycyjnych, w tym także komercjalizację dla parków handlowych usytuowanych w Krakowie oraz dwóch mniejszych miastach w województwie małopolskim oraz pomorskim, zarówno z inwestorami z kontynentu afrykańskiego jak i Polski.

W minionym roku obsługiwaliśmy też transakcje, w przypadku których inwestorzy nabywali skomercjalizowane grunty wraz z projektami i pozwoleniem na budowę, podpisując jednocześnie umowy o generalne wykonawstwo z wybranymi wcześniej  firmami. Takie konstrukcje umów sprzedaży były warunkiem zakupu terenów inwestycyjnych szczególnie tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach pod retail parki o powierzchni zabudowy od 2500 do 8000 GLA.